( قانون تملك آپارتمان‌ها با اصلاحات و الحاقات )

 مصوب اسفند ماه 1343

ماده 1- مالكيت در آپارتمان‌هاي مختلف و محل‌هاي پيشه و سكناي يك ساختمان شامل دو قسمت است:

مالكيت قسمت‌هاي اختصاصي.

مالكيت قسمت‌هاي مشترك.

ماده 2- قسمت‌هاي مشترك مذكور در اين قانون عبارت از قسمت‌هايي از ساختمان است كه حق استفاده از منحصر به يك يا چند آپارتمان يا محل پيشة محصوص نبوده و به كلية مالكين به نسبت قسمت اختصاصي آنها تعلق مي‌گيرد. به طور كلي قسمت‌هايي كه براي استفادة اختصاصي تشخيص داده نشده است يا در اسناد مالكيت ملك اختصاصي يك يا چند نفر از مالكين تلقي نشده از قسمت‌هاي مشترك محصوب مي‌شود مگر آنها تعلق آن به قسمت معيني بر طبق عرف و عادت محل مورد ترديد نباشد.

ماده 3- حقوق هر مالك در قسمت اختصاصي و حصة او در قسمت‌هاي مشترك غير قابل تفكيك بوده و در صورت انتقال قسمت اختصاصي به هر صورتي كه باشد انتقال قسمت مشترك قهري خواهد بود.

ماده 4 (اصلاحي 11/3/1376) _ حقوق و تعهدات و همچنين سهم هر يك از مالكان قسمت‌هاي اختصاصي از مخارج قسمت‌هاي مشترك متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصي به مجموع مساحت قسمت‌هاي اختصاصي تمام ساختمان به جز هزينه‌هايي كه به دليل عدمارتباط با مساحت زير بنا به نحو مساوي تقسيم خواهد شد و يا اينكه مالكان ترتيب ديگري را براي تقسيم حقوق و تهدات و مخارج پيش‌بيني كرده باشند. پرداخت هزينه‌هاي مشترك اعم از اينكه ملك مورد استفاده قرار گيرد يا نگيرد الزامي است.

تبصره 1 (الحاقي 11/3/1376)_ مديران مجموعه با رعايت مفاد اين قانون، ميزان سهم هر يك از مالكان يا استفاده كنندگان را تعيين مي‌كند.

تبصره 2 (الحاقي 11/3/1376)_ در صورت موافقت مالكاني كه داراي اكثريت مساحت زير بناي اختصاصي ساختمان مي‌باشند هزينه‌هاي مشترك براساس نرخ معيني كه به تصويب مجمع عمومي ساختمان مي‌رسد، حسب زير بناي اختصاصي هر واحد محاسبه مي‌شود.

تبصره 3 (الحاقي 11/3/1376)_ چنانچه چگونگي استقرار حياط ساختمان يا بالكن يا تراس مجموعه به گونه‌اي باشدكه تنها از يك يا چند واحد مسكوني، امكان دسترسي به آن باشد، هزينة حفظ و نگهداري آن قسمت به عهدة استفاده كننده يا استفاده كنندگان است.

ماده 5- انواع شركت‌هاي موضوع ماده 20 قانون تجارت«1» كه به قصد ساختمانن خانه و آپارتمان و محل كسب به منظور سكونت يا پيشه يا اجاره يا فروش تشكيل مي‌شود از ان جام ساير معاملات بازرگاني غير مربوط به كارهاي ساختماني ممنوعند. 

ماده 6- چنانچه قراردادي بين مالكين يك ساختمان وجود نداشته باشد كليه تصميمات مربوط به اداره و امور مربوط به قسمت‌هاي مشترك به اكثريت آراء مالكيني است كه بيش از نصف مساحت تمام قسمت‌هاي اختصاصي را مالك باشند.

تبصره _ نشاني مالكين براي ارسال كليه دعوت‌نامه‌ها و اعلام تصميمات مذكور در اين قانون همان محل اختصاصي آنها در ساختمان است مگر اينكه نشاني ديگري را در همان شهر براي اين امر تعيين كرده باشند.

ماده 7- هرگاه يك آپارتمان يا يك محل كسب داراي مالكين متعدد باشد مالكين يا قائم مقام قانوني آنها مكلفند يك نفر نماينده از طرف خود براي اجراي مقررات اين قانون و پرداخت حصة مخارج مشترك تعيين و معرفي نمايند در صورتي كه اشخاص مزبور به تكليف فوق عمل نكنند رأي اكثريت بقية مالكين نسبت به تمام معتبر خواهد بود مگر اينكه عدة حاضر كمتر از ثلث مالكين باشد كه در اين صورت براي يك دفعه تجديد دعوت خواهد شد. 

ماده 8- در هر ساختمان مشمول مقررات اين قانون در صورتي كه عدة مالكين بيش از سه نفر باشد مجمع عمومي مالكين مكلفند مدير يا مديراني از بين خود يا از خارج انتخاب نماين. طرز انتخاب مدير از طرف مالكين و وظايف و تعهدات مدير و امور مربوط به مدت مديريت و ساير موضوعات مربوط در آيين‌نامه اين قانون تعيين خواهد شد. 

ماده 9- هر يك از مالكين مي‌توانند با رعايت مقررات اين قانون و ساير مقررات ساختماني، عملياتي را كه براي استفادة بهتر از قسمت اختصاصي خود مفيد مي‌داند انجام دهد. هيچ يك از مالكين حق ندارند بدون موافقت اكثريت ساير مالكين تغييراتي در محل يا شكل در، يا سردر، يا نماي خارجي در قسمت اختصاصي خود كه مرئي و منظر باشد، بدهند. 

ماده 10- هر كس آپاراماني را خريداري مي‌نمايد به نسبت مساحت قسمت اختصاصي خريداري خود در زميني كه ساختمان روي آن بنا شده يا اختصاص به ساختمان دارد مشاعاً سهيم مي‌گردد مگر آنكه مالكيت زمين مزبور به علت وقف يا خالصه بودن يا علل ديگر متعلق به غير باشد كه در اين صورت بايد اجور آن را به مان نسب بپردازد. مخارج مربوط به محافظت ملك و جلوگيري از انهدام و اداره و استفاده از اموال و قسمت‌هاي مشترك و به طور كلي مخارجي كه جنبه مشترك دارد و يا به علت طبع ساختمان يا تأسيسات  آن اقتضاء دارد يكجا انجام شود نيز بايد به تناسب حصة هر مالك به ترتيبي كه در آيين‌نامه ذكر خواهد شد پرداخت شود و هر چند آن مالك از استفاده از آنچه كه مخارج براي آن است صرف نظر نمايد. 

ماده 10 مكرر_ در صورت امتناع مالك يا استفاده كننده از پرداخت سهم خود از هزينه‌هاي مشترك، از طرف مدير يا هيأت مديران وسيلة اظهارنامه با ذكر مبلغ بدهي و صورت ريز آن مطالبه مي‌شود. هرگاه مالك يا استفاده كننده ظرف ده روز از تاريخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهي خود را نپردازد مدير يا هيأت مديران مي‌توانند به تشخيص خود و با توجه به امكانات از دادن خدمات مشترك از قبيل شوفاژ _ تهوية مطبوع _ آب گرم _ برق _ گاز و غيره به او خوددداري كنند و در صورتي كه مالك و يا استفاده كننده همچنان اقدام به تصفية حساب ننمايد ادارة ثبت محل وقوع آپاراتمان به تقاضاي مدير يا هيأت مديران براي وصول وجه مزبور بر طبق اظهارنامه ابلاغ شده، اجرائيه صادر خواهد كرد.

عمليات اجرايي وفق مقررات اجراي اسناد رسمي صورت خواهد گرفت و در هر حال مدير يا هيأت مديران موظف مي‌باشند كه به محض وصول وجود مورد مطالبه با ارائه دستور موقت دادگاه نسبت به برقراري مجدد خدمات مشترك فوراً اقدام نمايند.

تبصره 1 (الحاقي 11/3/1376) _ در صورتي كه عدم ارائه خدمات مشترك ممكن يا مؤثر نباشد، مدير يامديران مجموعه مي‌توانند به مراجع قضايي شكايت كنند، دادهگاه‌ها موظفند اين گونه شكايت را خارج از نوبت رسيدگي و واحد بدهكار را از دريافت خدمات دولتي كه به مجموع ارائه مي‌شود محروم كنند و تا دو برابر مبلغ بدهي به نفع مجموعه جريمه نمايند.

استفاده مجدد از خدمات موكول به پرداخت هزينه‌هاي معوق واحد مربوط بنا به گواهي مدير يا مديران و يا به حكم دادگاه و نيز هزينه مربوط به استفاده مجدد خواهد بود.

تبصره 2- رونوشت مدارك ثبت سمت مدير يا هيأت مديران و صورت ريز سهم مالك يا استفاده كننده از هزينه‌هاي مشترك و رونوشت اظهارنامة ابلاغ شده به مالك يا استفاده كننده بايد ضيمة تقاضانامة صدور اجرائيه گردد.

تبصره 3- نظر مدير يا هيأت مديران ظرف ده روز پس از ابلاغ اظهارنامه به مالك در دادگاه نخستين محل وقوع آپارتمان قابل اعتراض است، دادگاه خارج از نوبت و بدون رعايت تشريفات آيين دادرسي مدني به موضوع رسيدگي و رأي مي‌دهد. اين رأي قطعي است.

در مواردي كه طبق مادة فوق تصميم به قطع خدمات مشترك اتخاذ شده و رسيدگي سريع به اعتراض ممكن نباشد دادگاه به محض وصول اعتراض اگر دلايل را قوي تشخيص دهد دستور متوقف گذراردن تصميم قطع خدمات را تا صدور رأي خواهد داد.

تبصره 4- در صورتي كه مالك يا استفاده كننده مجدداً و مكرراً در دادگاه محكوم به پرداخت هزينه‌هاي مشترك گردد علاوه بر ساير پرداختي‌هاي مكلف به پرداخت مبلغي معادل مبلغ محكوم بها به عنوان جريمه مي‌باشد.

ماده 11- دولت مكلف است ظرف سه ماه پس از تصويب اين قانون آيين‌نامه‌هاي اجرايي آن را تهيه و بعد از تصويب هيأت وزيران به مورد اجراء بگذارد. دولت مأمور اجراي اين قانون است.

ماده 12- دفاتر اسناد رسمي موظف مي‌باشند در هنگام تنظيم هر نوع سند انتقال، اجاره، رهن، صلح، هبه و غيره گواهي مربوط به تسويه حساب هزينه‌هاي مشترك را كه به تأييد مدير يا مديران ساختمان رسيده باشد از مالك يا قائم مقام او مطالبه نمايند و يا با موافقت مدير يا مديران تعهد منتقل‌ اليه را به پرداخت بدهي‌هاي معوق مالك نسبت به هزينه‌هاي موضوع اين قانون در سند تنظيمي قيد نمايند. 

ماده 13 (الحاقي 11/3/1376)_ در صورتي كه به تشخيص سه نفر از كارشناسان رسمي دادگستري عمر مفيد ساختمان به پايان رسيده و يا به هر دليل ديگري ساختمان دچار فرسودگي‌ٍ كلي شده باشد و بيم خطر يا ضرر مالي و جاني برود و اقليت مالكان قسمت‌هاي اختصاصي در تجديد بناي آن موافق نباشند، آن دسته از مالكان كه قصد بازسازي مجموعه را دارند، مي‌توانند براساس حكم دادگاه، با تأمين مسكن استيجاري مناسب براي مالك يا مالكان كه از همكاري خودداري مي‌ورزند نسبت به تجديد بناي مجموعه اقدام نمايند و پس از اتمام عمليات بازسازي و تعيين سهم هر يك از مالكان از بنا و هزينه‌هاي انجام شده، سهم مالك يا مالكان ياد شده را به اضافة اجوري را كه براي مسكن اجاري ايشان پرداخت شده است از اموال آنها از جمله همان واحد استيفا كنند. در صورت عدم توافق در انتخاب كارشناسان، وزارت مسكن و شهرسازي با درخواست مدير يا هيأت مديره اقدام به انتخاب كارشناسان ياد شده خواهد كرد.

تبصره 1 (الحاقي 11/3/1376) _ مدير يا مديران مجموعه به نمايندگي از طرف مالكان مي‌توانند اقدامات موضوع اين ماده را انجام دهند.

تبصره 2 (الحاقي 11/3/1376) _ چنانچه مالك خودداري كننده از همكاري اقدام به تخلية واحد متعلق به خود به منظور تجديد بنا نكند، حسب درخواست مدير يا مديران مجموعه، رئيس دادگستري يا رئيس مجتمع قضايي محل با احراز تأمين مسكن مناسب براي وي توسط ساير مالكان، دستور تخلية آپارتمان ياد شده را صادر خواهد كرد. 

ماده 14 (الحاقي 11/3/1376) _ مدير يا مديران مكلفند تمام بنا را به عنوان يك واحد در مقابل آتش‌سوزي بيمه نمايند. سهم هر يك از مالكان به تناسب سطح زير بناي اختصاصي آنها وسيلة مدير يا مديران تعيين و از شركاء اخذ و به بيمه‌گر پرداخت خواهد شد. در صورت عدم اقدام و بروز آتش‌سوزي مدير يا مديران مسئول جبران خسارات وارده مي‌باشند.

---

  RSS